靖宇县人民政府办公室
关于靖宇县国有土地上房屋征收有关
补偿事项的指导意见
各乡、镇人民政府，县政府各局、办及直属单位：
为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益、保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的指导意见》（吉政办发〔2011〕8号）、吉林省住建厅《关于印发〈关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定〉的通知》（吉建发〔2012〕16号）和《白山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（2013年4月25日白山市人民政府第2号令）等法规和文件规定，现对我县国有土地上房屋征收的相关补偿事项提出以下指导意见。
一、本指导意见提出的相关补偿指导标准，供县国有土地上房屋征收机构拟定征收补偿方案时使用。实际工作中，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条等相关规定，在拟定的征收补偿方案履行征求公众意见等规定程序后，按照县政府作出的房屋征收决定确定的补偿标准执行。
二、相关补偿指导标准按照靖宇县经济发展情况、房屋市场价格、建设成本等因素定期调整。调整意见由县住建部门调研论证、征求公众意见后提出。
当相关补偿指导标准低于上级规定的相关标准时，立即调整。
三、征收住宅房屋相关补偿及奖励标准
（一）被征收人要求分户、同一产权人拥有多处产权的，被征收人只享受一户优惠奖励政策。
（二）选择货币补偿的，按照房地产价格评估机构的评估价值进行货币补偿。予以原房屋评估价值20％的奖励。
选择货币补偿的建国前军人及遗孀、建国后残疾军人或抗美援朝军人、残疾人及低保户等特殊及生活困难群体，在原奖励的基础上，再奖励1万元。
被征收人在规定征收签约期限内签订补偿安置协议的享受上述奖励政策，逾期不再享受奖励政策。
（三）选择产权调换的，被征收房屋按《房屋所有权证》中载明的建筑面积或重新测绘面积征一还一，选择多层楼房回迁的，不结算楼层差价；选择其它楼房安置的，按所选楼层结算差价款。被征收人在规定征收签约期限内签订补偿安置协议的享受奖励政策(含建安成本价，同一产权人拥有多处产权的，只一处产权享受该价格)，逾期不再享受奖励政策。
1.选择产权调换的，予以原房屋面积20％的奖励。对奖励后需扩大面积在15平方米（含15平方米）以内的，按新建楼房建安成本交纳扩大面积款；如再需扩大面积的，按楼房回迁价格购买；奖励面积剩余的，按照回迁楼房价值返还剩余面积款。
2.选择产权调换后，原房屋面积剩余的，按照评估价值返还剩余面积款，该剩余面积享受评估价值20％的货币奖励政策。
3.被征收房屋的面积不足50平方米的（被征收人拥有多处产权合计不足50平方米的，享受此优惠政策，合计超出50平方米的，不再享受此优惠政策），享受奖励面积后，房屋面积仍不足50平方米的，无偿补足到50平方米。对奖励后需扩大面积在15平方米（含15平方米）以内的，按新建楼房建安成本交纳扩大面积款；如再需扩大面积的，按楼房回迁价格购买。
4.选择产权调换的建国前军人及遗孀、建国后残疾军人或抗美援朝军人、残疾人及低保户等特殊及生活困难群体，在原奖励的基础上，再奖励8平方米。如再需扩大面积，按楼房回迁价格购买。
5.被征收产权人是建国前军人及遗孀、建国后残疾军人或抗美援朝军人、三级以上残疾人的院内无照住人房屋，不符合产权确认条件的，征收补偿分别按原面积的100%、70%、50%给予确认产权，征一还一，但不再享受其他优惠、补助及奖励政策。
6.选择回迁多层楼房顶楼不带阁楼住宅的，回迁面积在原20%奖励面积基础上，再奖励10%。
7.扩大面积款在回迁入户时一次性结清。
四、征收非住宅房屋相关补偿及奖励标准。
被征收人在规定征收签约期限内签订补偿安置协议的享受奖励政策，逾期不再享受奖励政策。
（一）选择货币补偿的，按照房地产价格评估机构的评估价值进行货币补偿。予以原房屋评估价值10％的奖励。
（二）被征收房屋《房屋所有权证》载明或认定为商业服务用途的房屋实行产权调换的，按照原建筑面积征一还一，予以原房屋面积2％的奖励。扩大面积部分，按商业服务用房回迁价格购买。
（三）被征收房屋《房屋所有权证》载明或认定为车库用途的房屋实行产权调换的，按照原建筑面积征一还一，予以原房屋面积2％的奖励。扩大面积部分，按车库回迁价格购买。
（四）被征收房屋《房屋所有权证》载明或认定为办公、库房、加工车间房屋用途的不予核定商业服务经营面积，按住宅房屋调换标准进行产权调换。
（五）对有严重污染、影响周边环境及居民公共安全的，不适宜回迁至生活区的生产经营性房屋，实行货币补偿安置，也可以采取双方协商一致的办法安置。
五、停产停业损失补偿标准
（一）停产停业损失的补偿对象应当同时符合以下条件：
1.具有合法、有效的工商营业执照；
2.已办理税务登记并具有纳税凭证（免税的应具有免税凭证）；
3.在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失；
4.法律法规另有规定的除外。
（二）停产停业损失补偿范围包括：
1.停产停业期间的净利润损失补偿。
2.停产停业期间职工工资损失补偿。
（三）停产停业损失补偿计算方法：
1.停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。
2.停产停业期间职工工资补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。
3.不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润损失补偿可根据被征收房屋评估价值的3‰和过渡期限按月计发补偿；全体职工工资补偿按被征收房屋评估价值的4‰和过渡期限按月计发。
（四）停产停业损失补偿期限，按以下标准计算：
1.被征收房屋《房屋所有权证》载明商业服务用途的房屋实行产权调换的，自签定征收补偿安置协议之日起至产权调换房屋交付被征收人之日后三个月止。
２.《房屋所有权证》载明用途为住宅房屋改做非住宅房屋用途使用的，停产停业损失和职工工资补偿按照本意见第五项中的（三）项规定处理，补偿期限为三个月。
３.选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失和职工工资补偿，补偿期限为三个月。
（五）房屋征收补偿安置协议约定的过渡期限延长的，自逾期之日起停产停业损失和职工工资按原标准延续发给。不足半月的，按半月计发；超过半月的，按一个月计发。
（六）被征收房屋的产权人与生产、经营人不一致的，停产停业损失补偿标准与产权人自行生产、经营的补偿标准相同。补偿期限为三个月。
停产停业损失补偿的分配，双方有约定的按约定执行；没有约定的，由双方协商分配；协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
（七）一个《房屋所有权证》房屋注册多个经营行为的，只按一个经营行为给予补偿。
六、其他补偿及补助标准
（一）征收住宅房屋或非住宅房屋的，按每一《房屋所有权证》给予1000元的一次性搬迁补助费；被征收人在征收决定公告规定的期限内完成搬迁，按每一《房屋所有权证》再给予4000元的搬迁奖励；逾期搬迁的，1000元的搬迁补助费减发50%，搬迁奖励不再享受；被强制执行的，不予补助。
（二）住宅房屋实行货币补偿的，由房屋征收部门按照被征收房屋原有照建筑面积以每月每平方米10元的标准计发临时安置补助费。一次性支付被征收人三个月的临时过渡安置补助费。
（三）住宅房屋实行产权调换的，在过渡期内被征收人或者承租人自行安排住处的，由房屋征收部门按照被征收房屋原有照建筑面积以每月每平方米10元的标准计发临时安置补助费。
逾期不能回迁的，自逾期之日起按每月每平方米15元的标准计发逾期安置补助费。逾期不足半月的，按半月计发；逾期超过半月的，按整月计发。
现房安置的按每月每平方米10元的标准一次性计发3个月临时安置补助费。
临时安置补助费每月不足500元的补足至500元，不再享受逾期补助措施，还按每月500元计发。
临时安置补助费和搬迁奖励费以房屋验收单标明日期起发放。
（四）商业及住宅用途的房屋实行产权调换的，在过渡期内遇有冬季采暖期的，以《房屋所有权证》为凭。按每一采暖期每个产权证照1500元的标准向被征收人计发冬季采暖补助费。现房安置的不发放冬季采暖补助费。
（五）住宅房屋实行产权调换的，调换后房屋为毛坏房的，给予被征收人每套回迁楼3000元简装补助费。
（六）房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按照房地产市场评估指导价格标准给予补偿。
（七）生产设备、辅助材料（商品）及机械设备的拆装搬运等费用，按评估机构评估的数额确定。
（八）生产动力电供电线路迁移，按使用人持有的用电许可、初装发票和其他相关手续凭证，协调供电部门核定。按评估机构或县物价部门出具的评估价格结论给予补偿。
七、其他事项指导意见
（一）有《房屋所有权证》的，房屋建筑面积以《房屋所有权证》载明的为准。对证载面积有异议的，由测绘公司重新测绘，出具测绘报告，由房屋征收部门组织规划、房产、城建监察等相关部门审核确认后，作出认定意见，按新测绘的面积予以补偿。
（二）无《房屋所有权证》但建设年代较早的(以靖宇县2002年航拍图为准)，并符合居住条件的，由房屋征收部门组织规划、房产、城建监察等相关部门进行调查、认定和处理，监察部门予以监督。按认定结果给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。对以上认定情况要出具认定书。对改变原位置，不予认定；未改变位置和结构的，按航拍图确定面积给予认定住宅，其余部分面积按附属物补偿。
（三）楼房外阳台、外楼梯未载入证照面积中的，全封闭使用的按实际面积认定住宅面积；半封闭使用的，按一半面积认定住宅，其余的为附属设施补偿。
（四）有《房屋所有权证》，但原房屋已灭迹，且翻建房屋是唯一住房的，由所在社区主任、委主任签字作出在此居住的事实证明，由房屋征收部门组织规划、房产、城建监察等相关部门进行现场认定，出具认定书，认定书中说明具体情况，可将新建房屋认定为住宅予以补偿。认定面积不超过90平方米，超出面积部分按附属物补偿。
（五）《房屋所有权证》载明用途为住宅房屋，后改做非住宅房屋使用的，被征收人须持有《房屋所有权证》、《土地使用证》、《工商营业执照》、《税务登记证》，并按规定进行年检（由工商部门出具年检证明），依法缴纳税费（需出具国税、地税部门纳税及缴款凭证；免税的由税务机关出具免税证明）；在征收决定下发前连续经营期限满一年以上并有具体营业行为的；包括被征收房屋租赁给他人进行经营的；符合城市主次干路已形成经营网点条件的和其他商业认定条件的，由房屋征收部门组织规划、房产等相关部门进行调查、认定和处理，并出具书面认定书。按认定后确定的商、住面积给予补偿。
（六）无《房屋所有权证》的，房屋用途不予认定。
（七）只取得行业许可但无工商营业执照的，不予认定商业服务面积。
（八）被征收房屋《房屋所有权证》载明为综合（商住）用途的，商、住面积以认定书为准。
住宅房屋与非住宅房屋互相调换的，按回迁楼价格进行调换。
（十）回迁安置房屋实际面积小于或大于协议约定面积，误差比在3%以内（含3%）部分的，按回迁楼价格补偿互找差价。回迁安置房屋实际面积小于协议约定面积，误差比超过3%部分的房价款按回迁楼价格双倍补偿被征收人。
回迁安置房屋实际面积大于协议约定面积，误差比超过3%部分的房价款由征收机关承担，产权归被征收人。
（十一）征收公告发布后，征收区域内因火灾、雪灾、水灾等不可抗拒力造成房屋灭失，或非因被征收人的过错造成房屋灭失的，因进行房屋征收未能恢复重建费的，应结合房屋权属证书载明的面积、用途等信息及相关影像资料给予补偿。
（十二）征收范围内的肢体残疾、精神疾病患者等特殊被征收群体和涉及重大项目的被征收人，可按个人意愿提出申请，在全县范围内选择回迁楼源，优先安置。
（十三）征收项目启动调查期间有产权证照房屋已经为危房，征收过程中房屋已倒塌，但该房屋没有灭迹的，按证载面积和用途给予补偿。
（十四）征收设有抵押权的房屋时，房屋征收部门应当通知抵押人，抵押人与抵押权人应当按照国家房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与被抵押人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对征收人给予补偿。如达不成协议，房屋征收部门对征收收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存，对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
（十五）征收区域内被征收房屋无法确认产权人的，可依据法院、司法机关公证出具的生效法律文书确认的产权人，对其给予补偿。被征收房屋所有权人下落不明的，如被征收房屋已登记，以产权证照载明的所有权人为被征收主体，行政文书、评估报告等采用公告送达方式，并将征收补偿金和产权调换房屋等公证提存；被征收房屋未登记的，以“某某房屋相关权利人”在行政文书、评估报告中标明，采用公告送达方式送达，将征收补偿金和产权房屋等公证提存。
（十六）不在征收区域内的居民无法正常居住的危房和水淹房，由镇政府、所在社区或村委会出具危房证明，由征收办对该房屋进行征收。以产权调换回迁方式，在指定回迁现房内异地安置。
（十七）征收区域内征收特殊经济作物，如赤板松、人参、天麻、贝母等，无法对其进行补偿与收购，由公证处全程公证，在留存踏察记录、影像资料的前提下，由资产评估机构对其出具迁移费评估报告进行补助。
（十八）由城市管理综合执法大队配合房屋征收部门，对依法查处的新建、扩建、改建房屋和改造房屋用途等不当增加补偿的行为，不予补偿。
（十九）本指导意见自公布之日起施行，2013年10月23日施行的《靖宇县人民政府办公室关于靖宇县国有土地上房屋征收有关补偿事项的指导意见》（靖政办发〔2013〕62号）同时废止。本指导意见施行前未结束的项目，已经补偿安置达成协议的继续沿用原有规定办理，新增部分可按本指导意见规定办理。
靖宇县人民政府办公室
2018年3月28日
