靖宇县人民政府办公室

关于靖宇县国有土地上房屋征收与

补偿工作的指导意见

靖政办发〔2021〕51号

各乡、镇人民政府，县政府各局、办及直属单位：

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》（吉林省人民政府令273号）及有关法律、法规的规定，结合我县实际情况，制定如下指导意见：

一、本指导意见提出的相关补偿指导标准，供县国有土地上房屋征收机构拟定征收补偿方案时使用。实际工作中，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条；《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》第十四条、第十五条等相关规定，在拟定的征收补偿方案履行征求公众意见等规定程序后，按照县政府作出的房屋征收决定确定的补偿标准执行。

二、相关补偿指导标准按照靖宇县经济发展情况、房屋市场价格、建设成本等因素，调整意见由价格指导部门牵头调研论证、征求公众意见后定期报政府批复后进行调整。当相关补偿指导标准低于上级规定的相关标准时，立即调整。

三、靖宇县人民政府（以下简称县政府）负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

县住房和城乡建设局（以下称县房屋征收部门）负责组织实施本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

县房屋征收部门授权县房屋征收经办中心作为房屋征收实施单位，负责国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。

县房屋征收部门对房屋征收实施单位在授权范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收工作中涉及财政、发改、自然资源、政数、市监、房产、审计、公安、民政、税务、生态环境、司法等有关部门和各（乡）镇、社区、村委会，应当按照各自职责分工，配合做好房屋征收与补偿相关工作。

四、作出房屋征收决定的县人民政府应当给予被征收人以下补偿：

(一）被征收房屋价值的补偿；

(二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋价值中应当包括房屋装饰装修价值、附属设施价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。（省办法第三十条）

五、征收住宅房屋相关补偿及奖励标准:

（一）被征收人（含共有人）要求分户、同一产权人（含共有人）在同一征收区域内拥有多处产权的，被征收人只享受一户优惠奖励政策。

（二）选择货币补偿的，补偿标准由房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）相关规定，经评估后确定补偿金额，予以原房屋评估价值20％的奖励。

（1）选择货币补偿的建国前军人及遗孀、抗美援朝军人在原奖励的基础上，再奖励5万元；

（2）建国后残疾军人依据伤残级别在原奖励的基础上，十至六级再奖励1万元、五至一级再奖励3万元；

（3）残疾人依据伤残级别在原奖励的基础上，十至六级再奖励1万元、五至一级再奖励2万元；

（4）低保户，在原奖励的基础上，再奖励2万元。

被征收人在规定征收签约期限内签订补偿安置协议的享受上述奖励政策，逾期不再享受奖励政策。

（三）选择产权调换的，被征收房屋按《房屋所有权证》中载明的建筑面积或重新测绘面积征一还一。被征收人在规定征收签约期限内签订补偿安置协议的享受奖励政策(含享受建安成本价15平方米，同一产权人在同一征收区域拥有多处产权的，只一处产权享受该价格)，逾期不再享受奖励政策。

（1）产权调换的，予以原房屋面积20％的奖励。对奖励后需扩大面积在15平方米（含15平方米）以内的，按新建楼房建安成本交纳扩大面积款；如再需扩大面积的，按楼房回迁价格购买；奖励面积剩余的，按照回迁楼房价值返还剩余面积款。

（2）产权调换后，原房屋面积剩余的，按照评估价值返还剩余面积款，该剩余面积享受评估价值20％的货币奖励政策。

（3）被征收房屋的面积不足50平方米的，享受奖励面积后，房屋面积仍不足50平方米的，无偿补足到50平方米（同一征收区域内被征收人拥有多处产权合计不足50平方米的，享受此优惠政策，合计超出50平方米的，不再享受此优惠政策）。对奖励后需扩大面积在15平方米（含15平方米）以内的，按新建楼房建安成本交纳扩大面积款；如再需扩大面积的，按楼房回迁价格购买。

（4）产权调换的建国前军人及遗孀、抗美援朝军人、建国后残疾军人、残疾人及低保户（由发证机关出具证件真伪证明），在原奖励的基础上，再奖励8平方米。如再需扩大面积，按楼房回迁价格购买（同一征收区域内不允许重复使用上述证件）。

（5）被征收人是建国前军人及遗孀、抗美援朝军人或建国后残疾军人（三级以上）、三级以上残疾人的院内无照住人房屋，不符合产权确认条件的，征收补偿分别按原面积的100%、70%、50%给予确认产权，征一还一，但不再享受其他优惠、补助及奖励政策(违章建筑除外)。

（6）选择回迁多层楼房顶楼带赠送阁楼住宅的，予以原房屋面积20%奖励，同时按照回迁楼面积给予价格补贴，补贴金额为每平方米50元；选择回迁多层楼房顶楼不带赠送阁楼住宅的，予以原房屋面积30%奖励，同时按照回迁楼面积给予价格补贴，补贴金额为每平方米100元。

（7）扩大面积款在回迁入户前一次性结清。

六、征收非住宅房屋相关补偿及奖励标准

（一）选择货币补偿的，补偿标准由房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）相关规定，经评估后确定补偿金额。予以原房屋评估价值10％的奖励。

（二）被征收房屋《房屋所有权证》载明为商业服务用途的房屋实行产权调换的，按照原建筑面积征一还一，予以原房屋面积5％的奖励。扩大面积部分，按商业服务用房回迁采购价格购买。

（三）被征收房屋《房屋所有权证》载明或认定为车库用途的房屋实行产权调换的，按照原建筑面积征一还一，予以原房屋面积5％的奖励。扩大面积部分，按车库回迁价格购买。

（四）被征收房屋《房屋所有权证》载明为办公、库房、养殖、仓储、加工车间房屋用途的，按住宅房屋调换标准进行产权调换。

（五）对有严重污染、影响周边环境及居民公共安全的，不适宜回迁至生活区的生产经营性房屋，实行货币补偿安置，也可以采取双方协商一致的办法安置。

七、停产停业损失补偿标准

因征收房屋造成停产停业，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿:

(一)不动产权证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋;

(二)具有合法、有效的营业执照，且营业场所为被征收房屋;

(三)房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的;

(四)法律、法规等另有规定的除外。（省办法三十六条）

按照下列方式给予补偿：

（1）涉及可正常迁移的设施设备，不予补偿，对设施设备的拆除、运输、安装、调试等发生的费用，通过评估机构评估确定。房地产价格评估机构可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，并在注册房地产估价师声明中予以说明。

（2）对停产停业期间的净利润补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准；对停产停业期间员工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳员工养老保险的人数确定员工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。以上损失补偿的期限，按下列方式结算：被征收人选择产权调换营业房屋的，按照实际过渡期限给予补偿；选择货币补偿或产权调换住宅房屋的，按照12个月期限给予一次性补偿。

（3）对不能提供所得税完税凭证和养老保险缴纳证明的，净利润及员工工资损失按照下列方式给予补偿：被征收人选择货币补偿的，按照总资产（房屋、附属物）评估价值的0.8%（月）计算，给予被征收人12个月一次性补偿；选择期房调换营业房屋的，自签订补偿安置协议之日起至产权调换房屋交付被征收人之日后三个月止，按照总资产（房屋、附属物）评估价值的0.8%（月）计算。

一个《房屋所有权证》房屋注册多个经营行为的，只按一个经营行为给予补偿。　

八、被征收房屋已经登记的，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准，不动产权证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准;未经登记的，应当按照市、县级人民政府组织有关部门认定、处理的结果进行评估。（省办法三十八条）

九、未经登记建筑经认定为合法建筑的，应当给予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按照建设成本结合新旧程度予以补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。（省办法三十九条）

十、其他补偿及补助标准

（一）征收住宅房屋或非住宅房屋的，按每一《房屋所有权证》给予5000元的一次性搬迁补助费；被征收人在签约期10日内完成搬迁的给予20000元的搬迁奖励；20日内完成搬迁的给予10000元搬迁奖励；超过20日至签约期最后一天的给予5000元搬迁奖励；超出签约期的取消搬迁奖励；被强制执行的，不予享受搬迁奖励。

（二）住宅房屋实行货币补偿的，由房屋征收部门按照被征收房屋原房屋面积予以每月每平方米10元标准计发临时安置补助费，一次性支付被征收人6个月。

（三）住宅房屋实行产权调换的，在过渡期内被征收人或者承租人自行安排住处的，由房屋征收部门按照被征收房屋原房屋面积予以每月每平方米10元标准计发临时安置补助费。逾期不能回迁的，自逾期之日起按每月每平方米15元的标准计发逾期安置补助费。逾期不足半月的，按半月计发；逾期超过半月的，按整月计发。现房安置的按每月每平方米10元的标准一次性计发6个月临时安置补助费；临时安置补助费每月不足500元的补足至500元，不再享受逾期补助措施，还按每月500元计发。

（四）选择货币补偿或产权调换的，在过渡期内遇有冬季采暖期的，以《房屋所有权证》为凭。按每一采暖期每个产权证照2000元的标准向被征收人计发冬季采暖补助费。

（五）住宅房屋实行产权调换的，调换后房屋为毛坏房的，给予被征收人每套回迁楼5000元装修补助。

（六）房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按照房地产市场评估指导价格标准给予补偿。    

（七）生产动力电供电线路迁移，按使用人持有的用电许可、初装发票和其他相关手续凭证，协调供电部门核定。按评估机构出具的评估价格结论给予补偿。

（八）被征收人土地使用权为出让性质的，应当根据土地证照上载明的出让年限、用途等因素，由具备相应评估资质的评估机构评估，按其评估结果予以补偿。

（九）对被征收人持有规划审批手续，并且已建成投入使用的未登记房屋建筑的补偿，由发证机关出具真实有效证明，予以补偿。

十一、其他事项指导意见

（一）有《房屋所有权证》、《不动产权证书》的，房屋建筑面积以《房屋所有权证》、《不动产权证书》载明的为准。对证载面积有异议的，由测绘公司重新测绘，出具测绘报告，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）审核确认后，作出认定意见，按新测绘的面积予以补偿。

（二）无《房屋所有权证》但建设年代较早的(以靖宇县2002年航拍图为准)，并符合居住条件的，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）进行调查、认定和处理，按认定结果给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿，对以上认定情况要出具认定书。对改变原位置，不予认定；未改变位置和结构的，按航拍图确定面积给予认定住宅，其余部分面积按附属物补偿。

（三）楼房外阳台、外楼梯未载入证照面积中的，全封闭使用的按实际面积认定住宅面积；半封闭使用的，按一半面积认定住宅，其余的为附属设施补偿。

（四）有产权证照的房屋，建有地下室高度达到2.2米以上，通水、通电、通风，面积大于15平方米，符合住宅居住条件的，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）进行调查、认定和处理，按认定结果给予补偿；不符合条件的，由评估机构安照附属设施评估予以补偿。

（五）对于年代久远，有产权证照，房屋建造时用于车库用途的，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）进行调查、认定和处理。后期改建或扩建用于车库用途的，不予认定。

（六）房屋是唯一住房的，由房产管理中心、不动产中心出具无房产证明、所在社区主任、委主任签字作出在此居住的事实证明，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）进行调查、认定和处理，认定书中说明具体情况，可将该房屋认定为唯一住宅，不足50平方米、无偿补到50平方米；认定面积超过50平方米，最高不超过90平方米（含90平方米），超出90平方米面积部分按附属物补偿。

（七）取得合法手续从事商业、生产、家政、服务业等经营活动的住宅房屋（有产权证）选择货币补偿的，连续经营年限超过10年的按照总资产（房屋、土地价值及地上附属物）评估价值的30%给予一次性经济补助；连续经营年限在6-10年的按照总资产（房屋、土地价值及地上附属物）评估价值的20%给予一次性经济补助；连续经营年限在1-5年的按照总资产（房屋、土地价值及地上附属物）评估价值的10%给予一次性经济补助；  

从事办公、仓储等经营活动的，按照总资产（房屋、土地价值及地上附属物）评估价值的10%给予一次性经济补助。

（八）被征收房屋《房屋所有权证》载明为综合（商住）用途的，由靖宇县国有土地房屋认定小组（自然资源、房产中心、规划监察等相关部门）进行现场核实后依据实际情况进行认定。

住宅房屋与非住宅房屋互相调换的，按采购价格进行调换。

（九）回迁安置房屋实际面积小于或大于协议约定面积，误差比在3%以内（含3%）部分的，按回迁楼价格补偿互找差价。回迁安置房屋实际面积小于协议约定面积，误差比超过3%部分的房价款按回迁楼价格双倍补偿被征收人。

回迁安置房屋实际面积大于协议约定面积，误差比超过3%部分的房价款由征收机关承担，产权归被征收人。

（十）征收项目如遇有抵押权的房屋时，房屋征收部门应当通知抵押人，抵押人与抵押权人应当按照国家房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与被抵押人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对征收人给予补偿。如达不成协议，房屋征收部门对征收收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存，对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

（十一）对符合城镇住房制度改革政策规定的公有住宅房屋，应当先进行公有住房出售，再实施房屋征收。对暂不具备公有住房出售条件的，可以采取房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由承租人继续承租，重新签订房屋租赁合同。（省办法三十三条）

（十二）依法完成房屋征收后的国有土地、集体土地土地无偿收回，任何人不得圈占和新建建筑物，否则由相关部门按照法规予以拆除和限期退出所占土地。

（十三）征收区域内征收特殊经济作物，如赤板松、人参、天麻、贝母等，无法对其进行补偿与收购，在留存踏察记录、影像资料的前提下，由资产评估机构对其出具迁移费评估报告进行补偿。

（十四）房屋征收决定作出前，因自然灾害等不可抗力造成房屋灭失，并因拟进行房屋征收等原因未能恢复重建的，应当结合房屋产权证书载明的用途、面积和航拍图等信息及相关影像资料评估后，按证载面积给予补偿。

房屋征收决定作出后，非因被征收人过错造成房屋灭失已倒塌，但该房屋没有灭迹的，按证载面积给予补偿。（省办法四十一条）

（十五）征收区域内被征收房屋无法确认产权人的，可依据法院、司法机关出具的生效法律文书确认的产权人，对其给予补偿。被征收房屋所有权人下落不明的，如被征收房屋已登记，以产权证照载明的所有权人为被征收主体，行政文书、评估报告等采用公告送达方式，并将征收补偿款公证提存；被征收房屋未登记的，以“某某房屋相关权利人”在行政文书、评估报告中标明，采用公告送达方式送达，将征收补偿款公证提存。

（十六）根据实际情况，可按照被征收人提出的要求，购买二手房，通过评估后予以调换。

（十七）对房屋征收项目资金测算时，应当依据房屋征收项目的调查情况，在补偿资金总额中适当计入不可预见费。补偿资金总额应当包括被征收房屋的安置补偿费、附属物（含构筑物）补偿费、奖补费用、评估费、测绘费、拆除费、履行司法程序及因房屋征收工作聘用人员工资和相关办公经费等。

（十八）各机关、事业单位、社区、村委会要积极参与征收工作，配合房屋调查登记，协助联系查找被征收人；对被征收房屋所有权不明确的，协助出具确认材料；配合做好征收政策解读、宣传工作；协助征收部门送达法律文书；作好协商、调解等工作。

（十九）在项目征收时如遇有特殊情况，由县政府组织相关部门召开专题会议结合实际情况通过“一事一议”的方式予以解决。

（二十）本指导意见与法律法规规章不一致时，按法律法规规章执行。

（二十一）县级人民政府及其有关部门有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

1.对不符合法定条件的房屋征收项目作出房屋征收决定的；

2.违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的；

3.违反房屋征收法定补偿范围、内容、标准实施房屋征收与补偿的；

4.违反规定办理应当暂停办理相关事项手续的；

5.非法干预评估活动和评估结果的；

6.违法组织实施强制搬迁的；

7.未及时核实、处理投诉、举报的；

8.其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。

（二十二）本指导意见自公布之日起施行，2018年3月28日施行的《靖宇县人民政府办公室关于靖宇县国有土地上房屋征收有关补偿事项的指导意见》（靖政办发〔2018〕24号）同时废止。本指导意见施行前未结束的项目，已经补偿安置达成协议的继续沿用原有指导意见规定办理，新的征收项目按本指导意见规定办理。

                                    靖宇县人民政府办公室

                                          2021年9月6日